Junge Leute können sich heutzutage keine Immobilien mehr leisten. Diese Schlagzeilen liest man immer wieder. Und es stimmt, die Preise fürs Eigenheim sind in den letzten Jahren explodiert. Umso inspirierender ist die Geschichte von Dorothee Hahn, die sich bereits mit 25 Jahren ihre erste Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft hat. Heute ist sie 27 und besitzt 17 Wohneinheiten.
Auf ihrem Instagram-Account @turbo.flippers gibt Dorothee gemeinsam mit ihrem Partner Einblicke in ihre Projekte, um andere Immobilien-Einsteiger*innen zu motivieren. Im Interview erzählt sie, wie sie das ganz ohne Eigenkapital geschafft hat und gibt wichtige Tipps für alle Frauen, die gerne in Immobilien investieren und sie als Altersvorsorge nutzen wollen.
Wie bist du zu deiner ersten Immobilie gekommen?
Bevor ich meine erste Immobilie gekauft habe, habe ich mich rund ein Jahr intensiv mit dem Thema beschäftigt. Ich wollte nicht einfach „irgendwas kaufen“, sondern verstehen, wie Immobilien wirklich funktionieren – sowohl emotional als auch wirtschaftlich. In dieser Zeit habe ich mich durch YouTube-Videos, Podcasts, Immobilien-Influencer, Stammtische und Fach-Events weitergebildet.
Ich stand damals am Ende meines dualen Studiums, war 25 Jahre alt und kurz davor, als Angestellte ins Berufsleben zu starten. Ich erinnere mich noch genau an meinen Termin bei meiner Hausbank: 1.200 € netto im Studium, ein paar Ersparnisse und ein Übernahmevertrag für die Festanstellung nach dem Abschluss. Der Bankberater prüfte meine Situation, sah meinen sparsamen Lebensstil und sagte schließlich: „Wenn du möchtest, begleiten wir dich bei deinem ersten Immobilienkauf – bis 250.000 €.“ Das war mein Startsignal.
Als ich wenig später auf Immoscout eine Wohnung in Stuttgart entdeckte, war ich sofort neugierig. 1 Zimmer, mitten in der Stadt, aber mit vielen Makeln: Die Dusche in der Küche, das WC außerhalb der Wohnung, über den Gemeinschaftsflur – und millionenschwere Sanierungen mit Dreck und Lärm am Haus standen an. Eine Wohnung, bei der viele sofort abspringen. Ich nicht. Ich habe das Potenzial gesehen. Sicher war ich mir aber nicht von Anfang an. Deshalb habe ich jemanden aus der Immobilien-Community, den ich bei einem Stammtisch kennengelernt hatte, um seine Einschätzung gebeten. Ich präsentierte ihm mein Vorhaben, meine Kalkulation – und seine Antwort war klar: „Wenn du die Wohnung nicht kaufst, kaufe ich sie.“ Das war die Bestätigung, die ich brauchte.
Ich nahm ihn sogar mit zur Besichtigung – nicht weil ich Zweifel hatte, sondern weil ich jemanden dabeihaben wollte, der schon weiter war als ich. Am Ende sah er auch nicht mehr als ich, aber das reichte mir: Ich wusste, dass ich auf dem richtigen Weg bin. Die Verhandlung war geradlinig. Die Wohnung war mit 110.000 € inseriert – aber durch die ganzen Faktoren rechnete sie sich für mich nur bis maximal 90.000 €. Ich verfasste ein strukturiertes Kaufpreisangebot, legte meine Kalkulation offen, fügte sogar ein Bild von mir bei, damit die Verkäuferin weiß, mit wem sie es zu tun hat.
Erst hieß es vom Makler, sie wolle 93.000 €. Ich sagte klar: Nein. Ich wusste, was die Wohnung wert ist. Zwei Tage später bekam ich den Zuschlag für 90.000 €. Meine Eltern waren zunächst alles andere als begeistert. Sie wünschten sich, dass ich eine Wohnung zum Selbstbezug kaufe – Sicherheit, Nest, Eigentum. Aber für mich war klar: Ich möchte Vermögen aufbauen, nicht konsumieren. Für mich kam nur eine Kapitalanlage infrage. Auch wenn es Gegenwind gab – ich wusste genau, was ich tue. Und das Wichtigste: Ich habe nur auf Menschen gehört, die in diesem Bereich auch wirklich Sprechberechtigung haben.
Wie viel Eigenkapital bringst du in deine Immobilien ein?
Bei meiner ersten Immobilie habe ich tatsächlich den Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten und der anstehenden Sanierungsmaßnahme komplett finanziert – mit 0 € Eigenkapital. Lediglich die zweite Sonderumlage für die Haussanierung, die zu Beginn nicht absehbar war, in Höhe von 7.300 € habe ich später aus eigener Tasche bezahlt – diese hätte ich zwar nachfinanzieren können, wollte aber flexibel bleiben.
Das Spannende: Ich konnte die Wohnung schon vor der Bezahlung betreten und vorbereiten. Ich hatte die Wohnung nämlich im Oma-Stil möbliert gekauft. So konnte ich sie direkt leerräumen, modern möblieren, fotografieren, inserieren – und bereits am 15. Februar, also nur zwei Wochen nach der Bezahlung, ist der erste Mieter eingezogen. Die Möblierung habe ich strategisch günstig umgesetzt: Ein paar moderne Stücke habe ich von der Verkäuferin übernommen, den Rest über Kleinanzeigen gebraucht gekauft.
Der Mieter zahlt seitdem 620 € kalt – ein fairer Preis, auch wenn ich mehr hätte verlangen können. Wir haben vereinbart, dass er auf Mietminderung verzichtet, wenn es während der Sanierung mal laut oder staubig wird. Dafür bekommt er einen dauerhaft guten Mietpreis – und ich meine Ruhe. Denn für mich ist klar: Immobilien müssen sich rechnen, aber sie dürfen auch nicht unnötig Energie ziehen. Nach Abzug von Finanzierungskosten, nicht umlagefähigen Ausgaben und Rücklagenbildung bleiben mir aktuell monatlich 66 € Überschuss – also ein positiver Cashflow, von Anfang an.
Siehst du Immobilien auch als gute Altersvorsorge?
Absolut. Immobilien sind für mich die beste Altersvorsorge – vor allem, weil ich den Erfolg selbst in der Hand habe. Anders als bei Aktien, ETFs oder Rohstoffen kann ich bei Immobilien aktiv Einfluss nehmen, gestalten, aufwerten, anpassen. Wer heute jung ist und nur auf staatliche Rente setzt, spielt ein gefährliches Spiel. Es ist unsere Verantwortung, selbst für finanzielle Sicherheit im Alter zu sorgen – und zwar rechtzeitig. Denn: Je früher man startet, desto leichter ist der Weg.
Ich hätte nie gedacht, dass ich als Studentin schon eine Immobilie finanzieren kann – aber genau das war der Wendepunkt. Für alle, die heute ins Berufsleben starten und mindestens 2.500 € netto verdienen: Geht zur Bank, informiert euch, und fangt an. Nicht überhastet, sondern mit klarer Strategie und gutem Wissen. Aber wartet nicht ewig. Immobilien laufen nicht komplett passiv – aber sie lassen sich so strukturieren, dass sie nebenher funktionieren. Und das ist Gold wert.
Wie schaffst du es, mit dem Verkauf oder der Vermietung von Immobilien Rendite zu erzielen?
Das A und O ist, Mehrwert schaffen. Ich frage mich immer: Was braucht der Markt – und wie kann ich genau das bieten? In Studentenstädten bedeutet das zum Beispiel möblierte WG-Zimmer, in Familienregionen eher gut geschnittene 3–4-Zimmer-Wohnungen. Bei der Vermietung ist es wichtig, auf Augenhöhe mit den Mietern zu kommunizieren.
Wenn Mieten weit unter dem Marktwert liegen, lässt sich eine faire Mieterhöhung oft gemeinsam gestalten – sachlich, offen, verständlich. Bei Modernisierungen zählt der Effekt: Aus einem Bad mit rosa Fliesen und Wanne wird mit etwas Kreativität eine moderne Wohlfühloase mit begehbarer Dusche und sandfarbenen Fliesen. Und das steigert den Wert – sowohl für die Mieter als auch bei einem späteren Verkauf.
Meine größte Herausforderung bisher? Ruhe bewahren. Wenn etwas Ungeplantes passiert – und das tut es immer mal – dann hilft keine Panik. Es geht darum, nicht emotional zu reagieren, sondern pragmatisch Lösungen zu finden. Und das geht meist schneller als gedacht.
Worauf achtest du bei der Finanzierung einer Immobilie?
Bevor man zur Bank geht, sollte man ganz genau wissen, was man mit der Immobilie vorhat. Möbliert vermieten? Renovieren und verkaufen? WG-Vermietung? Je nach Strategie unterscheiden sich Finanzierungsstruktur, Laufzeit, Sondertilgungsmöglichkeiten und sogar der Darlehensrahmen.
Für den Einstieg ist oft die eigene Hausbank ein guter Ansprechpartner – allein schon, weil man dort einen persönlichen Draht hat. Aber ich empfehle auch immer: Holt euch mindestens ein Vergleichsangebot. Volksbanken und Sparkassen bieten oft faire Konditionen, bei denen man alles in Ruhe durchgehen und verstehen kann.
Und ganz wichtig: Versteht den Darlehensvertrag zu 100 %, bevor ihr unterschreibt. Ich halte nichts davon, sich blind auf Bausparverträge oder Kombiprodukte einzulassen. Wer das macht, muss wissen, worauf er sich einlässt – denn man bindet sich für Jahrzehnte. Heute weiß ich: Die zweite Sonderumlage hätte ich auch noch nachfinanzieren sollen – dann hätte ich noch mehr Liquidität behalten.
Warum denkst du, sind Immobilien gerade für Frauen eine gute Investitionsmöglichkeit?
Weil Frauen oft zu sehr darauf hoffen, dass schon „jemand anderes“ sich um das Finanzielle kümmern wird. Und weil viele von uns sich selbst unterschätzen. Aber ich sage ganz klar: Wir Frauen sind wie gemacht für Immobilien. Wir kommunizieren stark, wir sehen Details, wir denken langfristig. Und wir sind es leid, unsere finanzielle Zukunft vom Einkommen eines Mannes, vom Staat oder vom Zufall abhängig zu machen.
Ich habe Freundinnen, die ihren Partnern kostenlos bei der Immobilienverwaltung helfen, weil sie „mehr Zeit“ haben – oder weil sie es einfach besser können. Aber ich frage sie: Warum nicht für dich selbst? Warum nicht deinen eigenen Vermögensaufbau? Immobilien sind kein Männerspielplatz. Sie sind ein Business – und wir Frauen sind dafür absolut qualifiziert.
Man braucht keine Millionen, nur Klarheit, Mut und ein bisschen Wissen. Und das Beste ist: Wenn du einmal losgelegt hast und die erste Miete pünktlich aufs Konto kommt, fühlt es sich an wie eine Befreiung. Manche aus meinem Umfeld reagieren mit Neid oder sagen: „Du hast dich verändert.“
Und weißt du was? Ja – ich habe mich verändert. Und ich sehe das als Kompliment. Denn ich wachse – und wer das nicht aushält, bleibt zurück. Dafür kommen ganz neue Menschen in mein Leben, die auf dem gleichen Weg sind.
